СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..…3

ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ……………………………………………………………………………6

1.1 Общая характеристика правового регулирования ипотеки………………..6

1.2 Правовое регулирование ипотеки зданий и земельных участков………..12

1.3 Особенности приобретения жилых помещений в ипотеку……………….21

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ….…32

2.1 Проблемы изменения предмета ипотеки в судебной практике..…………32

2.2 Проблемы страхования в сфере ипотечного кредитования………………50

2.3 Перспективы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации………………………………………………………….57

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.……………………………………….……………………..…..63

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………..73

Внимание!

Диплом № 3434. Это ОЗНАКОМИТЕЛЬНАЯ ВЕРСИЯ дипломной работы, цена оригинала 1000 рублей. Оформлен в программе Microsoft Word. 

Оплата. Контакты.

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Задача обеспечения граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики. Современная государственная жилищная политика в Российской Федерации направлена на создание условий, которые бы позволили населению приобретать и строить качественное жилье не только за счёт своих собственных сбережений, но и с помощью долгосрочных ипотечных кредитов. Для реализации этой политики был разработана Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, предполагающая соответствующее правовое обеспечение .

Ипотечное кредитование является инновацией в новейшей правовой истории России. Кардинальные изменения, произошедшие в политических и экономических отношениях в 90-е годы, включая вопросы по обеспечению россиян жильем, привели к необходимости поиска и разработки новых правовых механизмов удовлетворения потребностей граждан в доступном и качественном жилье.

Одним из механизмов решения этой проблемы призвано стать долгосрочное ипотечное кредитование. Успешное его развитие напрямую зависит от степени участия в этом государства, в том числе эффективности законодательства, созданного для поддержания и развития данного института.

Несмотря на значительные изменения законодательных актов, регулирующих ипотеку, до настоящего времени имеют место не только их противоречия с нормами других правовых институтов, но и между собой, что четко просматривается из анализа как самих норм законодательства, так и судебной практики. Отсюда возникает естественная необходимость внести соответствующие изменения в действующее законодательство об ипотеке жилых помещений.

В этих условиях крайне необходимы теоретическое осмысление и выработка рекомендаций по правильному применению правовых норм в области ипотечного жилищного кредитования. При этом следует учитывать тот факт, что к ипотеке, например, квартиры, прибегают из-за невозможности решить свои жилищные проблемы другими способами.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотеки и ипотечного кредитования обусловили выбор темы исследования.

Степень научной разработанности темы. Научную основу исследования составляют труды отечественных ученых в области гражданского права: Т.О. Аббасова, В.Е. Баскаковой, Р.С. Бевзенко, А.Л. Белоусова, В.В. Кулакова, В.М. Ланцова, А.Н. Ужегова, А.С. Яковлева и многих других.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с ипотекой, законодательство Российской Федерации об ипотеке в современных условиях, а также существующая практика применения нормативных актов, регулирующих ипотеку и ипотечное кредитование.

Предметом исследования является комплекс проблем теоретического и практического порядка, связанных с правовым регулированием общественных отношений в области ипотеки.

Цель дипломной работы состоит в комплексном изучении ипотеки и ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Достижение цели исследования осуществляется постановкой и реализацией следующих задач:

— рассмотреть общую характеристику правового регулирования ипотеки;

— изучить правовое регулирование ипотеки зданий и земельных участков;

— проанализировать особенности приобретения жилых помещений в ипотеку;

— проанализировать проблемы изменения предмета ипотеки в судебной практике;

— выявить проблемы страхования в сфере ипотечного кредитования;

— рассмотреть перспективы правового регулирования ипотечного кредитования Российской Федерации.

Методы исследования. В ходе работы были использованы: общенаучные методы: анализ, синтез, индукция, дедукция, аналогия, обобщения; частно – научные методы: формально-логический метод, предполагающий изучение современного российского законодательства и практики его применения, системный метод, дающий возможность исследовать все взаимосвязи изучаемого предмета с окружающей действительностью и рассмотрение самого предмета как системы.

Нормативно-правовую базу исследования составило законодательство Российской Федерации — Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, федеральные законы, подзаконные акты.

Эмпирическую базу исследования составили судебная практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов Российской Федерации. Использованы данные, опубликованные в специальной литературе и периодической печати по проблемам, имеющим отношение к теме дипломной работы.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, а также заключения и списка использованной литературы.

ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1.1 Общая характеристика правового регулирования ипотеки

На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляется посредствам ряда правовых актов федерального уровня, таких как Гражданский кодекс РФ , Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , однако отсутствует системность такого регулирования. Это связано с тем, что данные нормативные акты имеют одинаковую юридическую силу по отношению к друг другу, однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные ФЗ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге . Соотношение же правил других федеральных законов законодатель четко не определил, а учитывая широкое использование института залога недвижимого имущества, это породило противоречия, возникающие в процессе правоприменения данных норм гражданами и компетентными органами .

Данная ситуация обусловлена наличием пробелов, противоречий и расхождений в правовом регулировании отдельных вопросов института залога недвижимости, таких как основания возникновения ипотеки; имущество, которое может быть предметом ипотеки; требования, обеспечиваемые ипотекой; порядок заключения и содержания договора об ипотеке; содержание закладной; механизм регистрации ипотеки как обременения права, а также регистрация договора об ипотеке; последующая ипотека; порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; механизм взыскания и реализации предмета ипотеки и многих других.

Впервые институт ипотеки законодательно закрепился в законе РФ «О залоге» , ипотеке была посвящена глава 2 этого закона, которая состояла всего из четырех статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений . Этот закон закрепил определение понятия «ипотека», нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также — о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса.

В настоящее время залогу посвящена глава 3 Гражданского Кодекса РФ . Примечательно, что понятие ипотеки, содержащееся в 334 статье Гражданского Кодекса РФ, шире, нежели понятие ипотеке введенное ст.42 Федерального Закона «О залоге». Понятие ипотеке в 334 статье включает залог земельных участков и объектов недвижимости прочно связанных с землей (здания, сооружения и т.д.), а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, которые относятся к недвижимому имуществу в силу ч. 2 п. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса РФ, в то время как Федеральный закон «О залоге» предусматривает в качестве предмета ипотеки лишь земельные участки и объекты недвижимости, непосредственно связанные с землей.

Значительно большее число норм о залоге, не продублированные ФЗ «Об ипотеке» содержится в Гражданском кодексе РФ. Статья 64 и п.3 ст. 65 Гражданского кодекса устанавливают очередность удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого юридического лица (в том числе в случае банкротства). Эта очередность предоставляет некоторым категориям кредиторов преимущество перед залогодержателями, что является исключением из общего правила, установленного статьей 334 Гражданского Кодекса РФ и статей 1 Закона «Об ипотеке». В соответствии со статьей 338 Гражданского кодекса РФ залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке наложить на заложенную недвижимость знаки, свидетельствующие о залоге (твердый залог). Аналогичных норм в Законе «Об ипотеке» нет, поэтому статья 338 применяется к ипотечным отношениям.

Действие части 1 пункта 2 статьи 346 Гражданского Кодекса РФ распространяется также на все не указанные в пункте1 статьи 40 Закона «Об ипотеке» случаи распоряжения залогодателем заложенного имущества.

Статьей 349 Гражданского кодекса РФ установлено дополнительное обстоятельство (отсутствие залогодержателя при невозможности установить место его нахождения), исключающее возможность обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость во внесудебном порядке. Норма п. 5 статьи 350 Гражданского кодекса РФ о праве залогодержателя при недостаточности взыскания по условиям ипотеки для покрытия всех его требований к должнику на обращение взыскания на иное имущество должника применяется при наличии ипотечных отношений на общих основаниях.

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных отношений. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, понятие предмета ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.

Ипотека представляет собой один из видов залога, а именно залог недвижимого имущества для обеспечения обязательства перед кредитором. Следует отметить, что ипотека не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству (так называемое акцессорное обязательство). Обязательство, обеспеченное ипотекой, необходимо рассматривать как основное, поскольку именно его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке. Взаимосвязь данных двух обязательств заключается в следующем: в случае прекращения основного обязательства прекращается и обеспечивающий исполнение данного обязательства залог недвижимости. При этом дополнительное обязательство в виде ипотеки может возникнуть только при наличии другого, основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается законной ипотекой или договором об ипотеке.

В настоящее время, однако, предлагается ввести иную, отличную от существующей в данный момент концепции обязательной акцессорности ипотеки, введя понятие «независимой ипотеки» . По независимому обеспечительному обязательству не вправе противопоставлять требованию кредитора возражения, связанные с основным обязательством, а кредитор имеет право реализовать свое обеспечительное право независимо от того, существует ли основное обязательство . Главное отличие такой ипотеки будет состоять в том, что основное обязательство, которое обеспечивает ипотека не будет указано в договоре ипотеки, а будет указана лишь предельная суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срок существования права залога. Таким образом, залогодержатель будет вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника считается обеспеченным такой ипотекой. Исходя из данного определения независимой ипотеки, можно предположить, что в случае прекращения основного обязательства, в том числе в результате его надлежащего исполнения, независимая ипотека продолжает существовать, а в качестве залогодержателя выступает все то же лицо. Залогодержатель здесь имеет право использовать имеющуюся у него ипотеку в качестве обеспечения иных обязательств должника.

Особое внимание стоит уделить вопросу о видах ипотеки. Законодатель четко разграничивает два вида: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора .

Ипотека в силу закона возникает:

1) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты);

2) при отчуждении здания, сооружения, или другого недвижимого имущества по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (возникает ипотека в силу закона в пользу продавца);

3) при приобретении или возведении недвижимого имущества за счет кредитных средств банка. Данный способ возникновения ипотечного обязательства является наиболее распространенным.

В остальных случаях необходимо устанавливать обеспечение основного обязательства по ипотечному договору. Так, в случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося недвижимого имущества, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Также если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, так как возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно. Зачастую к договорной ипотеки прибегают тогда, когда собственник объекта недвижимости не меняется, однако собственник является должником по какого-либо рода обязательству, требующие обеспечение в виде ипотеки. Следует заметить, что должников по основному обязательству, обеспеченному ипотекой может быть как сам должник, так и третье лицо, которое не является стороной данного обязательства. Правовое регулирование законной ипотеки представляется аналогичным регулированию ипотечных отношений, возникающих в силу договора. .

Согласно п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Однако представляется, что данная норма не является достаточно совершенной. Придерживаясь буквального толкования данной нормы, можно сделать вывод о том, что залогодержатель может в любом случае, независимо от действий должника, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику за счет имущества, являющего предметом ипотеки. Однако данное право представляется не таким бесспорным, как это указано выше, если обратить внимание на статью 50 Закона «Об ипотеке» , в которой говориться о возможности реализовать кредитором свое право на обращение взыскание на заложенное имущество только в том случае, если должник со своей стороны не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обеспеченного ипотекой обязательство. Таким образом, мы видим коллизию в правовом регулировании оснований обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. При наличии такого противоречивого правового регулирования, представляется целесообразным изменить статью 1 Закона об ипотеке, указав в ней на возможность обратить взыскание только в случаях, предусмотренных данным законом, либо указать на конкретные основания и привести их закрытый перечень в самой статье.

Будучи особым видом залога предметом ипотеки является не любое имущество, а только недвижимое. Перечень данного имущества закреплен указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса , в частности предметом ипотеки могут выступать земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

1.2 Правовое регулирование ипотеки зданий и земельных участков

Одной из существующих особенностей ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, в случае их принадлежности одному лицу является то, что законодательством Российской Федерации в настоящий момент регламентированы две самостоятельные правовые конструкции ипотеки таких объектов недвижимости . Согласно п. 3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ ипотека зданий, сооружений допускается исключительно с одновременной ипотекой соответствующего земельного участка (либо права его аренды), в то время как ипотека земельного участка возможна как с одновременной ипотекой зданий и сооружений, так и без таковой.

В статье 340 Гражданского Кодекса РФ здание, сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются в качестве единого объекта недвижимости, в этой связи ипотека зданий и сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка, на которых они расположены. Данный подход к единому объекту недвижимости также нашел свое отражение в Земельном кодексе Российской Федерации, однако что в отличие от положений Гражданского Кодекса РФ, который в качестве главного объекта недвижимого имущества рассматривает именно здание или сооружение, п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ, регламентирующий принцип единства объектов недвижимости формально в качестве основного объекта недвижимости рассматривает земельный участок, судьбе которого должны следовать все расположенные на нем объекты недвижимости (здания, сооружения) .

В настоящий момент закреплено, что ипотека зданий и сооружений расположенных на земельном участке, право собственности или аренды на который принадлежит залогодателю, такой земельный участок должен быть передан в ипотеку одновременно с указанными зданиями или сооружениями. Однако соблюдений требований закона становится невозможно в ряде случаев, таких как:

1. Изъятия земельного участка из оборота либо, если земельный участок ограничен в обороте (если федеральным законом не разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц — п. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ );

2. Если у залогодателя оформлено право постоянного пользования на землю, так как такое право не может быть предметом ипотеки (ст. 69 Закона «Об ипотеке» );

3. Отсутствия у залогодателя оформленных земельно-правовых отношений.

В указанных случаях ипотека возможна только зданий или сооружений без оформления одновременной ипотеки земельного участка (права его аренды).

Однако существует и другая правовая конструкция, которая допускает возможность залога земельного участка как с залогом находящихся или возводимых (строящихся) на нем зданий, сооружений, так и без залога таких зданий, сооружений (п. 4 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ ). Таким образом существует следующая коллизия: нормы, регламентирующие ипотеку зданий, сооружений, являются императивными и не предполагают каких-либо исключений по усмотрению сторон в виде возможности ипотеки зданий, сооружений без ипотеки земельного участка (права его аренды), на котором они расположены. В противном случае, согласно статье 168 Гражданского Кодекса , договор об ипотеке будет являться ничтожной сделкой. В то время как существующие нормы, которые регламентируют ипотеку земельного участка, напротив, являются диспозитивными, и здесь возможно усмотрение сторон в части невключения в предмет ипотеки расположенных или возводимых (строящихся) на земельном участке зданий, сооружений.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что в российском законодательстве наблюдается тенденция к установлению единого объекта гражданского оборота, соединяющего земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения (п. 3 ст. 34, пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ , ст. 69 ФЗ «Об ипотеке» ). В соответствии с п.4 ст.35 Земельного Кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поскольку отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости противоречит требованиям законодательства, то передача в ипотеку земельного участка (которая может привести к его отчуждению) без одновременной передачи в ипотеку расположенных на нем зданий, сооружений, по логике вещей, также должна противоречить указанным положениям законодательства и, соответственно, признаваться ничтожной сделкой на основании ст. 168 Гражданского Кодекса РФ . В рамках подхода единого объекта земельный участок должен передаваться в ипотеку вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, описываемыми наравне с земельным участком в договоре об ипотеке в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке, в противном случае ипотека земельного участка должна быть признана ничтожной сделкой.

На данный момент этот принцип не закреплен в российском законодательстве, хотя и он и выводится подчас судами при рассмотрении споров по поводу объектов недвижимости. Данной позиции придерживается и Высший арбитражный суд. Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. По мнению суда такой же порядок должен применяться и к договорам об ипотеке, поскольку ипотека предполагает возможность отчуждения заложенных объектов, а также в ряде других случаев прекращение прав на землю в случае конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника, заключения и исполнения сделок мены, соглашений об отступном . Однако позиция Высшего Арбитражного Суда по данному поводу не может применяться как руководящее начало к судам общей юрисдикции, более того Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда официально не рассматриваются в Российской Федерации как источник права, хотя на практике решения вышестоящих судов часто принимаются во внимание при разрешении споров.

Примечательно, что в настоящее время предлагается закрепить принцип «единства объектов недвижимости» на законодательном уровне , внеся соответствующие изменения в ст. 130 Гражданского Кодекса РФ , согласно которым земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, буду признаваться единым объектом и участвовать в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Однако в данном законопроекте в содержании понятия единого объекта, объединяющего земельный участок и строение (ч. 2 п. 2 ст. 130 Гражданского Кодекса РФ), не указывается на помещения в здании, если они принадлежат собственнику земельного участка, что является существенным недостатком правового регулирования в данной части. Представляется, что только с внесением таких изменений в Гражданский Кодекс РФ принцип единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости можно будет использовать применительно не только к случаям отчуждения объектов недвижимого имущества, но и к ипотечным отношениям, что в тоже время исключит двоякое толкование существующих на данный момент норм Земельного и Гражданского кодексов о необходимости одновременного залога земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Существует коллизия между п. 3 ст. 340 Гражданского Кодекса и п. 3 ст. 36 Земельного кодекса , а именно в части законодательного регулирования залога нежилых помещений, собственники которых имеют долю в праве собственности на земельный участок либо являются его арендаторами. Согласно п. 3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В практике возник вопрос: следует ли выполнять требования данной статьи в случае залога нежилых помещений? Для того чтобы понять, регулирует ли ст. 340 Гражданского Кодекса РФ отношения, возникающие при залоге нежилого помещения, необходимо разобраться в понятиях «здание», «сооружение» и «нежилое помещение» и определить, являются ли они синонимами в юридической литературе и законодательстве. Если нежилое помещение законодателем в правовом понимании будет приравнено к зданиям и сооружениям, то и нормы права, выработанные для зданий, сооружений будут применяться в отношении нежилых помещений .

Понятия «здание» и «сооружение» содержатся в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» . Под сооружением следует понимать результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Зданием признается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Нельзя не согласиться с мнением, что исходя из анализа вышеуказанных норм, помещения являются составной частью объема зданий, но и частью объема сооружений . Кроме того, следует обратить внимание, что помещения должны иметь определенное назначение и быть ограничены строительными конструкциями. Таким образом, следует сделать вывод о том, что понятия «здание», «сооружение» и «нежилое помещение» не являются синонимами. Однако законодательно не определено, разграничивается ли правовое регулирование указанных объектов или все они регулируются едиными нормами права.

В отношении интересующей нас ситуации арбитражная практика разделилась. Одни суды считают, что договор ипотеки нежилого помещения без залога земельного участка является недействительным . В обоснование этих выводов указывается следующее: п. 3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ и ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , в соответствии с которыми ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, относится также и к ипотеке нежилого помещения. Необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и расположенного в нем нежилого помещения обусловлена тем, что нежилое помещение как объект неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится. По мнению арбитражных судов, нежилые помещения неразрывно связаны, так же как и само здание (сооружение), с земельным участком, на котором расположено это здание (сооружение). Из этого следует вывод, что правовой режим зданий и сооружений также распространяется и на расположенные в них помещения.

Встречается и противоположная точка зрения, согласно которой договор ипотеки нежилого помещения признается действующим даже без указания в нем положений о залоге земельного участка. Ведь само заключение договора залога нежилых помещений предполагает, что заложена и пропорциональная площади помещения часть земельного участка. В Информационном письме ВАС от 28.01.2005 года и Постановлении Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 данный вопрос был однозначно разрешен, Высший арбитражный суд разъяснил, что в данном случае по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущества здания и доля в праве собственности на земельный участок. В случае, если собственнику нежилого помещения не принадлежат какие либо права на земельный участок под зданием, то необходимо руководствоваться абз. 2 п. 4 Постановления Пленума ВАС и ВС РФ №6/8 . Исходя из ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка. Однако при залоге недвижимого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором находится помещение, так как к приобретателю помещения переходит принадлежащее залогодателю право на долю в общем имуществе .

В данном случае при разрешении данной ситуации необходимо учитывать, что залогодатель нежилого помещения в здании имеет в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество и на земельный участок, занятый этим зданием и соответственно в отношении права распоряжения указанного лица подлежат применению по аналогии права нормы о распоряжении подобным имуществом собственника жилого помещения в многоквартирных домах. Как следует из положений пунктов 1 и 2 статьи 290 Гражданского кодекса, а также статьи 75 Закона «Об ипотеке», при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. В ряде случаев суды не проводят такую аналогию права, в связи с чем необходимо закрепить что правовой режим помещений в здании аналогичен правовому режиму жилого помещения в многоквартирных домах. Следует резюмировать, что исходя из аналогии права при заключении договора ипотеки нежилого помещения в здании необходимо считать одновременно заложенным соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, на котором находится данное здание, однако представляется, что необходимо закрепить данное положение в законодательстве.

1.3 Особенности приобретения жилых помещений в ипотеку

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения.

Наличие собственного жилья во всем мире считается одним из показателей качества жизни населения. И чем качественнее и доступнее это жилье, тем соответственно выше качество жизни населения. Для решения жилищной проблемы необходимо определить лучший вариант приобретения собственного жилья, а для этого необходимо проанализировать действующие виды ипотечных программ на территории Российской Федерации .

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Ипотеку, связанную с приобретением жилья в новостройках, регламентирует статья 76 ФЗ «Об ипотеке» . При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Самый распространенный вид ипотеки это ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Эти особенности определяются статьей 77 ФЗ «Об ипотеке».

1) Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2) К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

3) Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у РФ в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений) . При этом закладная в целях удостоверения прав РФ по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается . В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у РФ требования РФ удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

В настоящее время в РФ все больше получает распространение такое явление как социальная ипотека. Социальная ипотека — это улучшение жилищных условий социально незащищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. В настоящее время в РФ действуют программы ипотечного кредитования для следующих категорий граждан: молодежи, врачей, учителей, военнослужащих и др.

В РФ действуют различные программы и правила социальной поддержки граждан в приобретение собственного жилья. Например, в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2011 — 2015 годы . По правилам это подпрограммы молодые семьи могут приобретать жилье. Условием предоставления социальной выплаты является наличие у молодой семьи помимо права на получение средств социальной выплаты дополнительных средств — собственных средств или средств, полученных по кредитному договору (договору займа) на приобретение (строительство) жилья, в том числе по ипотечному жилищному договору, необходимых для оплаты строительства или приобретения жилого помещения. В качестве дополнительных средств молодой семьей также могут быть использованы средства (часть средств) материнского (семейного) капитала.

Условием участия в подпрограмме и предоставления социальной выплаты является согласие совершеннолетних членов молодой семьи на обработку органами местного самоуправления, органами исполнительной власти субъекта РФ, федеральными органами исполнительной власти персональных данных о членах молодой семьи. Согласие должно быть оформлено в соответствии со статьей 9 Федерального закона «О персональных данных» .

В качестве механизма доведения социальной выплаты до молодой семьи будет использоваться свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома, которое выдается органом местного самоуправления, принявшим решение об участии молодой семьи в подпрограмме. Полученное свидетельство сдается его владельцем в банк, отобранный органом исполнительной власти субъекта РФ для обслуживания средств, предусмотренных на предоставление социальных выплат, где на имя члена молодой семьи открывается банковский счет, предназначенный для зачисления социальной выплаты. Молодая семья — владелец свидетельства заключает договор банковского счета с банком по месту приобретения жилья.

Отбор банков для участия в реализации подпрограммы осуществляется субъектами РФ, участвующими в реализации подпрограммы. Критерии отбора банков определяются государственным заказчиком подпрограммы совместно с Центральным банком РФ. Банки должны удовлетворять следующим условиям: наличие опыта жилищного кредитования населения; отсутствие задолженности по уплате налоговых платежей перед бюджетами всех уровней; выполнение обязательных нормативов банков; отсутствие убытков за последний отчетный год; наличие структурного подразделения банка на территории субъекта РФ; сети филиалов в РФ; условия предоставления ипотечных жилищных кредитов.

Социальная выплата предоставляется органом местного самоуправления, принявшим решение об участии молодой семьи в подпрограмме, за счет средств местного бюджета, предусмотренных на реализацию мероприятий подпрограммы, в том числе за счет субсидий из бюджета субъекта РФ.

Предоставление субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ на софинансирование расходных обязательств субъектов РФ на предоставление социальных выплат молодым семьям на приобретение (строительство) жилья будет осуществляться в соответствии с правилами.

Возможными формами участия организаций в реализации подпрограммы, за исключением организаций, предоставляющих кредиты (займы) на приобретение или строительство жилья, в том числе ипотечные жилищные кредиты, могут являться участие в софинансировании предоставления социальных выплат, предоставление материально-технических ресурсов на строительство жилья для молодых семей — участников подпрограммы, а также иные формы поддержки.

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона (п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ). При этом возможно заключение двух самостоятельных договоров с банком — кредитного договора и договора об ипотеке. Но, как правило, условие об ипотеке приобретаемого объекта недвижимости содержится в самом кредитном договоре.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита (п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ; ч. 4 ст. 5 Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ ). Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ ). Эта информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора .

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств (п. 1 ст. 13 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ).

Законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые, кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ).

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ ).

С 01 июля 2014 года договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, уже не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации — пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ ).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявление залогодателя или залогодержателя.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Договор об ипотеке и документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений.

4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (ст. 10, 20 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 № 14-2192-ГЕ ).

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки (п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ). Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому если банк настаивает на том, что оценку должен производить какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение.

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, что после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется. Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ). Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования (п. п. 4.1, 4.2 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013) . Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ; п. 3 ст. 35 СК РФ ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ).

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя — после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке. С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ; ст. 25 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:

— заявление владельца закладной;

— или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

— или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (п. 2 ст. 25 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ ).

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество — одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилой дом или квартиру банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке. Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь.

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ).

Покупка жилья дает право воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ.

Таким образом, при нехватке собственных средств ипотека, особенно социальная, может стать одним из способов решения жилищной проблемы, а, следовательно, и повышения качества жизни населения.

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Проблемы изменения предмета ипотеки в судебной практике

Федеральный Закон «Об ипотеке» , а также Гражданский кодекс РФ осуществляют правовое регулирование предмета ипотеки. Именно данные законодательные акты закрепляют перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, а также определяют правовой механизм регулирования сохранности заложенного имущества и закрепляет юридические последствия утраты, повреждения и гибели заложенного имущества. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность прекращения такого вида обязательства, как ипотеки, в случае гибели предмета ипотеки . Однако правовое регулирование в части возможности изменения заложенного имущества и правовые последствия такого изменения в Кодексе не закреплены .

В связи с этим появляется вопрос о необходимости законодательного закрепления возможности изменения предмета ипотеки — объекта недвижимости — в период действия ипотечного обязательства, так как правовое регулирование предмета ипотеки в этой части представляется неполным. Данный вопрос актуализирован тем, что в ряде случаев такое преобразование предмета ипотеки рассматривается судебными органами как гибель имущества, что в свою очередь является одним из оснований прекращения ипотечного обязательства. По этой причине представляется необходимым законодательно разграничить понятия гибель и изменение предмета залога.

Как было указано ранее, предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого определен в Гражданском кодексе РФ . Однако наиболее часто предметом ипотеки выступают здания, сооружения и земельные участки. Особенностью данных объектов недвижимости является то, что их собственники зачастую прибегают преобразования данных объектов с целью их улучшения в виде реконструкции, их укрупнению или, наоборот, разделения для различных целей.

Отдельным видом недвижимого имущества, которые могут быть предметом ипотеки, являются здания и сооружения. Именно данные объекты чаще других подвергаются различным изменениям, будь то перепланировка, реконструкция или юридическое разделение таких объектов на несколько самостоятельных. Зачастую на практике возникает следующий вопрос –означает ли такое преобразование объекта недвижимости изменение предмета ипотеки или такое преобразование необходимо рассматривать как юридическую гибель одного объекта (что одновременно является основанием для прекращения ипотечных отношений), а возникающий объект недвижимости является новым объектом, не обремененным правами ипотеки? Законодательство об ипотеке четкого ответа на этот вопрос не дает, однако существует ряд судебных актов, в которых высказываются различные мнения по данному вопросу.

Судебная практика в части юридической оценки факта изменения предмета ипотеки показывает, что суды по-разному оценивает данное обстоятельство: ряд судов считает, что изменение предмета ипотеки в части разделения объектов недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов является гибелью имущества, в то время как другие полагают, что данное изменение нельзя отождествлять с гибелью предмета ипотеки. Следует рассмотреть конкретные судебные дела, в которых давалась оценка данным обстоятельствам, а также отдельно выделить, какие именно преобразования заложенного недвижимого имущества стоит рассматривать как изменение предмета ипотеки и что понимается под гибелью предмета ипотеки

В одном из судебных разбирательств суды первой и кассационной инстанции посчитали, что при создании объектов в процессе разделения изначально заложенного объекта недвижимости на несколько самостоятельных объектов нежилое помещение, заложенное по договору ипотеки прекратило существование как объект гражданских прав, то есть произошла гибель данного объекта недвижимости, в связи с чем залог прекратился. При этом суд кассационной инстанции сослался на подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации .

Данное дело было пересмотрено в порядке надзора , Президиум ВАС указал, что суды первой и кассационной инстанций не учли следующее обстоятельство, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса. Однако из материалов дела следует, что нежилое помещение, являющееся предметом залога, было разделено предпринимателем на два помещения, однако разделение предмета залога на части не означает его гибель. Помимо этого, суд обратил внимание на тот факт, что залогодержатель выразил согласие на раздел помещения при условии сохранения залога, и обременение права собственности на помещения № 1 и № 2 залогом зарегистрировано, что свидетельствует об изменении сторонами договора залога его предмета, основания для признания права залога прекращенным отсутствуют.

В период действия ипотеки возможны случаи, когда в заложенном имуществе производят ремонт или реконструкцию, вследствие которых могут изменяться технические характеристики заложенного объекта недвижимости. В связи с этим возникают спорный вопрос – является ли такая реконструкция изменением или же в результате реконструкции образуется совершенно новый объект, отличный от заложенного имущества и соответственно реконструкцию стоит рассматривать как гибель изначально заложенного имущества. Для разрешения данного вопроса следует обратиться к судебной практике.

В одном из дел истица указывала на реконструкцию объекта ипотеки, в результате которой возник новый объект, не являющийся объектом залога, в связи с чем, ипотека в силу гибели заложенной вещи прекратилась. Судом было установлено, что произошло изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции. Суд указал, что данное изменение не означает гибели заложенной вещи по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ , суд пришел к выводу о том, что ипотека, установленная на объект недвижимости, подвергшегося реконструкции, сохранилась в отношении реконструированного объекта. Суд отметил, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога .

В аналогичном судебном разбирательство суд указал, что изменение параметров предмета ипотеки (высоты, количества этажей, площади), даже будучи доказанными, не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога .

В следующем судебном разбирательстве предмет ипотеки был реконструирован — произведены неотделимые улучшения, что существенно увеличило стоимость дома . Суд установил, что пристройки являются неотделимыми улучшениями, как указано в заключении эксперта, и рассматривать данные улучшения необходимо как изменение предмета ипотеки, но не как его гибель.

Подобным образом было решено дело, в котором период действия договора об ипотеке залогодатель произвел реконструкцию заложенного здания, результатом которой стало построенное новое здание, отличное по своим параметрам от изначально заложенного .

Из приведенных судебных решений следует сделать вывод о том, что преобразование заложенного недвижимого имущества в виде его разделения на несколько самостоятельных объектов, реконструкции, изменение параметров объекта, суды рассматривают именно как изменение предмета ипотеки, а не его гибель. При этом ни в одном из приведенных судебных решений суды не указывают, каким образом они смогли отграничить такие понятия как гибель и изменение предметов ипотеки. Стоит предположить, что данные преобразования по своим характеристикам не подпадают под понятие «гибель», определение которого не содержится в Гражданском Кодексе, однако широко используется в судебной практике. Как неоднократно в своих решениях указывали суды , под гибелью или уничтожением следует понимать необратимое физическое прекращение существования вещи в начальном виде, делающее невозможным удовлетворение исходных, индивидуальных потребностей собственника. Некоторые судебные инстанции определяют также гибель как физическое уничтожение имущества, прекращение его существования как объекта материального мира .

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что так как изменение предмета ипотеки в виде его разделения, реконструкции, увеличение или уменьшение различных параметров заложенного имущества не влечет физическое уничтожение недвижимости, а означает лишь его преобразование, то такое изменение нельзя рассматривать как гибель имущества и соответственно такое изменение не может служить основанием прекращения ипотечного обязательства, а значит ипотека в отношении измененных объектов недвижимости продолжает действовать.

Наиболее сложным в судебной практике является вопрос о том, можно ли говорить о гибели имущества в том случае, если заложенный объект недвижимости был уничтожен, а на его месте возведен новый, отличный от изначально заложенного объект. Главным критерием определения гибели имущества в данном случае, исходя из материалов судебной практики, представляется полное уничтожение заложенного предмета ипотеки.

Рассмотрение судами вопроса о таком изменении заложенного имущества как строительство конструктивно нового объекта на месте изначально заложенного требует пристального внимания. В одном из судебных дел было установлено, что собственник здания разрушил заложенный объект и возвел новый объект недвижимости, в котором не осталось от прежнего здания ни одной стены. Для того, чтобы определить произошла ли гибель заложенного имущества судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам судебной строительно-технической гибель объекта – здания по смыслу ч.1 ст. 352 ГК РФ, задолженного имущества, являющего предметом заключенного между сторонами договора ипотеки (залога) не произошло. Данный вывод экспертизы был обусловлен тем, что доля реконструированного -заложенного по договору ипотеки строения в существующем составляет определенную долю первоначального здания ( в части фундамента). При этом слияние предмета залога с другим имуществом в период действия договора об ипотеке не означает гибели предмета залога, а потому не является основанием для прекращения залога и, соответственно, доводы истца о том, что произошла гибель предмета залога, являются не обоснованными .

Аналогичным образом было решено дело , в котором залогодатель настаивал, что предмет залога к моменту судебного разбирательства отсутствует, пояснив, что в заложенном здании произошел пожар, после которого данное здание практически было уничтожено огнем остались только шлакоблочные стены. При этом к моменту судебного разбирательства на месте уничтоженного огнем здания уже построено другое здание другой конструкции. В связи с этим залогодатель просил в части обращения взыскания на здание отказать, поскольку ипотека в силу гибели заложенной вещи прекратилась. Залогодержатель по данному ипотечному обязательству придерживался другой позиции, он пояснил, что действительно на месте старого здания, на том же фундаменте, построено новое здание, однако считает, что гибель заложенного имущества не произошла, а здание просто реконструировано. На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что однозначных доказательств, подтверждающих полное уничтожение объекта ипотеки суду не представлено, а вновь возведенное здание было рассмотрено как результат реконструкции изначально заложенного. При этом суд обратил внимание, что такое изменение нельзя рассматривать как гибель предмета ипотеки по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое влечет прекращение залога. Суд также указал на отсутствие необходимости вносить какие-либо сведения о таком изменении в ипотечный договор.

Таким образом, факт гибели предмета ипотеки требует детального подтверждения, в ряде случаев требуется не только юридические документы, подтверждающие такую гибель, но и проведение специальной технической экспертизы, доказывающей факт полного уничтожения изначально заложенного недвижимого имущества. В противном случае возведенное здание или сооружение на месте утраченного заложенного имущества будет рассматриваться как реконструкция и в этой связи на данный объект будет распространяться ранее возникшее ипотечное обязательство.

В ряде случаях, возможно, такое изменение заложенного имущества, как изменение относительно площади объекта, при том, что внешне этот объект остается в неизменном виде. Такое изменение возможно в двух случаях: общая площадь здания может увеличиться за счёт ранее неучтенных площадей (к примеру, площадей подвала), за счет уточнения площадей и за счёт демонтажа внутренних конструкций (к примеру, стен или перегородок). Изменение такого имущества необходимо рассматривать прежде не в контексте соотношения таких изменений с гибелью имущества, а в рамках возможности признания договора ипотеки незаключенным в силу несоблюдения при его заключении обязательных требований закона, а именно отсутствия в договоре данных, позволяющих определить предмет договора.

В одном из судебных дел ответчик настаивал на признании договора незаключенным в связи с указанными выше обстоятельствами . Он указал на нормы законодательства, а именно п. 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ согласно которой предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Достаточными для идентификации предмета ипотеки описанием, по его мнению, являются: части, из которых состоит помещение, их обозначения, площадь, а также идентификационный уникальный номер объекта недвижимости. Ответчик настаивал, что в заключенном договоре ипотеки не учтена площадь подвала, которая также входит в состав общей площади здания — как единого объекта. Ответчик пояснил, что подвальное помещение является полноценным этажом, его площадь должна быть включена в общую площадь здания. В договоре ипотеки не согласованно, какие именно помещения (части помещении) входящие в состав здания являются предметом ипотеки, не определены их обозначения, площади, номера, литеры. Общая площадь, указанная в договоре ипотеки, так же не соответствует действительности. После заключения договора ипотеки в результате проведенной перепланировки и освоения технического подвала изменилось его функциональное назначение, а именно, он стал подвальным помещением, площадь которого стала учитываться в общей площади заложенного здания.

Позиция истца по данному делу была следующей: истец указал, что законодательство не дает расшифровки того, что подразумевается под «достаточным для идентификации описанием» (ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В связи с этим, необходимо указать, что предмет договора ипотеки должен быть описан так, чтобы признаки заложенного объекта, указанные в договоре ипотеки, позволяли его индивидуализировать из ряда подобных объектов. На момент заключения договора ипотеки описание предмета полностью соответствовало всем правоустанавливающим документам. В связи с этим, доводы ответчика о том, что в предмете ипотеки должны быть указаны также подвальные помещения, на которые не было зарегистрировано право собственности являются несостоятельными, т.к. заложить можно только то, на что зарегистрировано право собственности. Кроме того, на момент заключения договора ипотеки в здании не было подвальных помещений, на которые зарегистрировано право собственности, а был лишь технический подвал, который согласно Инструкции в площадь здания не включается.

Суд установил, что описание предмета ипотеки соответствовало данным технической документации и являлось достаточным для его идентификации, как того требует закон. Также описание предмета ипотеки точно соответствовало описанию объекта права, которое содержалось в правоустанавливающих документах. Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что в договоре все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, сторонами согласованы и соблюдены, суд приходит к выводу о том, что договор ипотеки в данном случае является заключенным. Суды также обратил внимание, что изменение ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки его оценки и регистрации этих изменений.

Отдельно следует рассмотреть вопрос об изменении объекта незавершенного объекта как особого вида недвижимости . Данная проблема впервые была освящена в 2005 году в Приложение к информационному письму Президиума ВАС от 28.01.2005 № 90 . В п. 1 данного обзора указывалось на судебное разбирательство, в котором истец попросил суд обратить взыскание на предмет залога, а именно на объект незавершенного строительства, который к моменту судебного разбирательства был достроен и введен в эксплуатацию. Районный суд отказал в иске, обосновывая свою позицию тем, что так как объект уже достроен и право собственности имеется уже не на объект незавершенного строительства, а на офисное здание, то следует признать залог прекратившемся.

Однако суд апелляционной инстанции отменил данное решение и указал, что «заложенным считается то, что было создано путем достраивания заложенного объекта незавершенного строительства». Помимо этого, суд подчеркнул, что достройка объекта не может считаться гибелью имущества как это предусмотрено п. 1 ст. 352 ГК. Также суд обратил внимание, что ФЗ «Об ипотеке» предусматривает случаи сохранения залога при изменении его предмета (к примеру, ст. 76, п. 4 ст. 64, ст. 65). Это подтверждается также доводом суда о том, что законодательством не предусмотрена возможность погашения органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства .

Представляется что позиция апелляционной инстанции, в части того, что ипотека объекта незавершенного строительства распространяется и на созданный путем достраивания этого объекта новое недвижимое имущество, является единственно правильной. По пути такого толкования норм ГК и ФЗ «Об ипотеке» пошли и другие судебные органы.

Так, Комсомольский районный суд г. Тольятти указал, что согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке», по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается . При этом доводы залогодателя о том, что в настоящее время построен иной дом, который по своим параметрам и техническим характеристикам не совпадает с объектом незавершенного строительством жилого дома, что лишает залогодержателя права претендовать на дом как объект ипотеки, суд находит не состоятельным.

Интересной представляется позиция Центрального районного суда г. Кемерово, который точно указал на возможность сохранения залога на созданное путем достраивания объекта незавершенного строительства, более того он отдельно отметил влияние изменение предмета на сам договор ипотеки: при ипотеке объекта незавершенного строительства, ипотека сохраняется в отношении законченного строительства без внесения в договор об ипотеке изменений в части описания предмета ипотеки и его оценки . Суд также посчитал, что аналогичным образом следует подходить к решению вопроса о судьбе ипотеки законченного строительством объекта, если в последующем этот заложенный объект был реконструирован, что выразилось в изменении параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (подп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ ) и привело к появлению нового объекта недвижимости.

Распространенная ошибочная позиция залогодержателей о том, что достроенный объект незавершенного строительства следует считать утраченным, была выражена в ряде судебных постановлений . Залогодержатель посчитал, что предмета ипотеки не существует, так как на период заключения договора ипотеки предметом ипотеки являлся принадлежащий объект недвижимости незавершенное строительством нежилое строение, состоящее из кирпичного здания и одноэтажного кирпичного, он полагал, что данный объект утрачен, так как в настоящее время изменилась его общая площадь и этажность. Однако суд полагает, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 с. 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога. Более того, согласно ст. 76 Закона «Об ипотеке» при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание .

Существует также возможность изменения объекта незавершенного строительства вследствие осуществления на нем строительных работ, которые, однако, не привели к возможности регистрации данного объекта как объекта завершенного строительства (здания, сооружения). В данной ситуации судебная практика показывает, что изменение характеристик незавершенного строительство объекта (вследствие осуществления на нем строительных работ) в отсутствие зарегистрированных в установленном законе порядке прав на него не позволяет рассматривать его в качестве такого объекта, который на самом деле подлежал передаче в ипотеку на основании договора . Более того, как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 , если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Отдельно стоить обратить внимание на регулирование вопроса сохранения и прекращения прав и обременений на земельные участки при их разделе, выделе, объединении, перераспределении, которое регулирует ст. 11.8 Земельного кодекса РФ . В данной статье закреплено, что право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования в отношении вновь образуемых земельных участков возникает без совершения каких либо распорядительных действий собственниками данных участков. Аналогичным образом сохраняется обременение в виде сервитута: «сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах». В остальных случаях, согласно п. 6 ст. 10.8 Земельного кодекса , обременения прав на земельные участки, вытекающие из договора, должны быть установлены путем заключения нового договора, а иные обременения сохраняются автоматически.

Прочтение данной статьи вызывает немало дискуссионных вопросов: если прибегнуть к буквальному толкованию содержащихся в ней норм, то можно сделать вывод о том, что договорная ипотека при изменении земельных участков прекратиться, в то время как законная будет сохранена. Очевидно, что законодатель забыл предусмотреть в данной статье такое обременение как ипотека, в связи с чем возникла необходимость толкования данной статьи судебными инстанциями. Однако ни в одном судебном решении Высшего Арбитражного Суда не содержится ответ на вопрос, что же происходит с ипотекой в случае изменения земельного участка.

Однако ответ на этот вопрос попытался дать один из теоретиков залогового права Р.С. Бевзенко . По его мнению, в законе необходимо предусмотреть следующее: при изменении земельного участка залог должен быть автоматически перенесен на новый земельный участок, так как это избавит кредитора от необходимости предъявлении иска о понуждении к заключению нового договора о залоге и в полной мере защитит его интересы от действий недобросовестного должника, который в случае автоматического переноса залога не будет иметь возможность продать, сдать в аренду или обременить другим залогом свой земельный участок. В данном случае можно провести аналогию разделения, выделения и других изменений земельных участков с изменением таких предметов ипотеки, как здания или сооружения, которое приводилось выше и согласно подробному анализу которых удалось выяснить, что такое изменение не влечет за собой прекращение ипотечных обязательств в отношении таких объектов недвижимости.

В пользу данного мнения можно привести многочисленную судебную практику, рассматривающую возможность сохранения залога на измененные земельные участки. Причем изменение участков, исходя из судебной практики, возможно в нескольких случаях: в случае изменения площади участка, в случае изменения категории земель, в случае изменения прав на земельный участок (к примеру, с права аренды на право собственности).

В одном из судебных дел суд установил, что исполнение обязательств заемщика по кредитным договорам было обеспечено договорами об ипотеке, предметом которых явилась передача принадлежащего ей на праве собственности земельного участка общей площадью 7 730 кв. м категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов . Впоследствии земельный участок общей площадью 7 730 кв. м с из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов был преобразован его собственником с согласия залогодержателя — на три участка площадью: 2 710 кв. м, 2 712 кв. м и 2 308 кв. м.

Суд обратил внимание, что согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 3122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами, при этом за каждым из вновь образованных участков устанавливается такое же обременение, которое было у изначально существовавшего. Таким образом, при преобразовании вышеуказанного земельного участка по вновь образованным объектам необходимо было внести записи в новые разделы ЕГРП, открыть новые дела с новыми кадастровыми номерами и установить обременение в виде ипотеки.

Как следует из материалов другого судебного дела, 21 марта 2010 года между индивидуальным предпринимателем и банком был заключен договор об ипотеке, в соответствии с которым ипотека устанавливалась на следующее имущество: здание и право аренды земельного участка . Земельный участок, право аренды на который было заложено по договору об ипотеке, позднее, на основании договора купли-продажи был приобретен индивидуальным предпринимателем в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Ссылаясь на то, что право аренды земельного участка прекратилось в связи с приобретением в собственность земельного участка, а индивидуальный предприниматель с соответствующим заявлением о регистрации залога не обращалась, регистрация банком права залога на спорный участок произведена незаконно, заявитель обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у службы регистрации недвижимого имущества отсутствовали основания для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, поскольку такое изменение не может повлечь прекращение такого обязательства, как залога. Суд указал, что ни ст. 352 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности, с права аренды на право собственности. В этой связи последующее изменение права аренды земельного участка на право собственности на него не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до момента перехода права и в установленном законом порядке.

Важно обратить также внимание на случаи, когда уменьшается площадь заложенного земельного участка по договору аренды, который является дополнительным обязательством по отношению к ипотеке находящихся на нем зданий. Следует обратить внимание на судебное разбирательство, в которой имели место быть следующие обстоятельства: залогодатель расторг договор аренды заложенного земельного участка и в этот же день заключил с собственником новый договор аренды того же земельного участка с площадью меньшего размера . Новый договор аренды функционально обслуживает те же объекты недвижимости, что и прежний договор аренды. Суд установил, что в данном случае нельзя говорить о наличии основания для прекращения залога, поскольку пункт 3 статьи 34 Федерального закона «О залоге» не может быть применен к данному спору, поскольку он устанавливает прекращение залога имущественных прав, когда они являются самостоятельным предметом залога. В данном случае залог права аренды земельного участка является производным в силу требований действующего законодательства, основными предметами залога являются нежилые здания. При прекращении права аренды земельного участка ипотека (залог недвижимости) в целом не прекращается.

В другом деле суд установил, что ссылка на изменение площади земельного участка как юридическое значимое обстоятельство судом не принимается, поскольку не меняет предмета залога и не прекращает залог . Так, ст. 352 Гражданского кодекса РФ определены случаи прекращения залога. Между тем изменение предмета ипотеки, имеющееся на момент рассмотрения дела, в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. При этом действующее законодательство не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Таким образом, изменение предмета ипотеки, в связи с заключением договора аренды земельного участка под принадлежащими истцу объектами недвижимости, но в меньшем размере, не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки и дополнительных соглашений к нему.

Возможно возникновение таких ситуаций, когда был осуществлен перевод земли из одной категории в другую, в результате чего предмет договора залога недвижимости изменился, и стоимость данного объекта недвижимости увеличилась в разы. В одном из таких случаев суд согласился с позицией залогодержателя, который посчитал, что изменение категории земельного участка не влечет прекращения залога, и, следовательно, не является основанием в удовлетворении иска о признании договора залога недвижимости недействительным . Это следует из буквального толкования п. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ и п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. Суд установил, что изменение назначения и стоимости залогового имущества, как основание для признания сделки недействительной, действующим законодательством не предусмотрено.

2.2 Проблемы страхования в сфере ипотечного кредитования

Динамичный рост рынка ипотечного жилищного кредитования немыслим без улучшения качества взаимодействия всех его участников. При этом главными негативными факторами, затрудняющими развитие первичного рынка ипотечного кредитования, являются ограниченность конкуренции и, как следствие, завышенные тарифы, незащищенность прав заемщиков, а также несовершенство правового регулирования .

В теории, как обоснованно отмечают авторы Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 г. , добросовестная конкуренция на первичном рынке должна способствовать снижению ставок и улучшению качества обслуживания кредитов для заемщиков, а также выработке профессиональных правил (стандартов) работы участников рынка. Поддержание конкуренции на первичном рынке ипотеки — прямая обязанность органов публичной власти. Однако на практике конкуренция при осуществлении ипотечного жилищного кредитования обеспечивается не всегда. Также нет ответов на вопросы о том, выработаны ли обозначенные стандарты взаимодействия кредитных организаций и третьих лиц с заемщиками, эффективно ли правовое регулирование в данной сфере. Проанализируем обозначенные проблемы в аспекте взаимосвязи с вопросами ипотечного страхования.

Дело в том, что в банковской практике ипотечного жилищного кредитования имелись случаи «согласованных» действий между кредитными организациями и страховыми компаниями, заключения ими «особых» партнерских соглашений, реализация которых приводит к навязыванию банками заемщикам целого ряда незаконных и обременительных условий страхования, которые невыгодны для заемщиков и непосредственно не относятся к предмету кредитного договора .

В частности, речь идет о том, что в качестве условия заключения договора ипотечного кредитования устанавливается (помимо страхования предмета ипотеки) обязательное страхование заемщиком в пользу банка жизни, здоровья, риска потери трудоспособности (личное страхование), а также риска утраты права собственности на заложенную недвижимость (титульное страхование). Подобные требования банков входят в прямое противоречие со ст. 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Из содержания данной нормы права ясно следует, что в отношениях по ипотечному кредитованию установлен единственный случай страхования в силу закона — это страхование заложенного имущества залогодателем. Каких-либо иных случаев обязательного страхования при ипотечном кредитовании и залоге недвижимости Закон не предусматривает. По смыслу ст. 2 и 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» страхование жизни, здоровья и потери трудоспособности относится к добровольному виду страхования.

В обоснование подобного рода согласованных действий субъекты монополистической деятельности (страховщики и, прежде всего, банки) ссылаются на то, что отсутствие личного и титульного страхования со стороны заемщика приводит к увеличению процентных ставок ипотечных кредитов. Думается, указанный довод не является состоятельным, так как носит явно предположительный характер и вовсе не свидетельствует об отсутствии монополистической деятельности .

Кроме того, «партнеры» умышленно ограничивают круг страховых компаний, с которыми заемщик вправе заключить соответствующие договоры страхования. Банк формирует перечень аккредитованных им страховых компаний, с которыми заключает соглашения о сотрудничестве, агентские договоры. Страховые компании, не заключившие с банком подобные договоры, фактически отстранены от участия в страховании заемщиков банка. Думается, обязательное согласование выбора страховой компании банком (при отсутствии к тому объективных причин) ограничивает участие других страховщиков на рынке страховых услуг, приводит к навязыванию заемщикам невыгодных условий страхования, так как лишает их права выбора страховой организации .

Характерным способом навязывания аккредитованной страховой компании является включение банком в расчет полной стоимости кредита платежей по страхованию на основе среднегодовых тарифов конкретного страховщика-партнера. Такое решение, как правило, оформляется протоколом заседания кредитно-финансового комитета банка. А это означает, что еще до момента заключения кредитного договора с заемщиком условиями такого договора определено конкретное третье лицо. На практике реализация описанных согласованных действий сопряжена с полным игнорированием волеизъявлений клиента банка о намерении застраховаться в иной страховой компании. Данный способ приводит к лишению заемщика возможности ознакомиться с кредитными условиями в случае страхования в иной страховой компании, чем согласованной банком, т.е. опять же ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг в сфере ипотечного кредитования .

В подобных случаях оправдательная аргументация кредитных организаций сводится к ссылкам на указание Банка России от 13 мая 2008 г. № 2008-У «О порядке расчета и доведения до заемщика — физического лица полной стоимости кредита» . Действительно, в силу п. 2.2 указания расчет может осуществляться с использованием тарифов любого из третьих лиц, определенных кредитным договором. При этом банкам надлежит указывать информацию о лице, тарифы которого были использованы для включения в расчет полной стоимости кредита, а также информацию о размере удорожания/удешевления полной стоимости кредита в случае обращения заемщика к услугам иного лица. Однако, думается, соблюдение антимонопольного законодательства банками должно оцениваться не с точки зрения соответствия их действий указанию Банка России № 2008-У (оно в данном случае вообще не подлежит применению антимонопольными органами и судами), а с учетом фактических обстоятельств ипотечного кредитования в банке. Данный вывод обусловлен тем, что применение в кредитном договоре тарифов конкретной страховой организации не противоречит названному указанию. Более того, его п. 2.2 прямо допускает применение для расчета полной стоимости кредита тарифов третьего лица, который условиями кредитного договора определен в качестве единственного.

Нарушение антимонопольного законодательства со стороны банка состоит не в указании в кредитном договоре конкретного страховщика (его тарифов), а в навязывании услуг последнего путем лишения заемщика возможности согласовать иную страховую компанию, чем предложена банком. Другим способом совершения данного правонарушения является принуждение клиента к выбору страховщика для целей страхования его жизни и риска потери трудоспособности при установленной законом добровольности этих видов страхования.

С учетом результатов правоприменительной практики Федеральной антимонопольной службы (ФАС России) сформулируем предложения по совершенствованию действующего законодательства в целях недопущения указанных выше монополистических сговоров (согласованных действий) и нарушений прав заемщиков как потребителей комплекса банковских и страховых услуг в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Для защиты конкуренции на рынке финансовых услуг в сфере ипотечного жилищного кредитования целесообразно законодательно запретить кредитным организациям заключать на особых условиях соглашения со страховщиками, которые платят им максимальную комиссию. Под особыми условиями в данном случае понимаются условия, влекущие обязанность банка предлагать страховые услуги данного страховщика в приоритетном порядке и (или) устанавливающие нормы продаж страховых услуг страховщика; размер комиссионного вознаграждения банку, существенно превышающий рыночные показатели (50% премии при страховании недвижимости и выше). Данное предложение направлено на устранение явления привилегированных страховщиков.

В целях эффективного предупреждения монополизма в сфере ипотечного жилищного кредитования, а также своевременного выявления ограничивающих конкуренцию соглашений между кредитными и страховыми организациями, принятия мер по прекращению или изменению таких соглашений предлагаем ввести процедуру их государственной регистрации как актов, затрагивающих обязанности и права граждан-заемщиков. Осуществление такой регистрации необходимо возложить на органы ФАС России, для чего потребуется внести соответствующее дополнение в перечень полномочий Службы, закрепленных Положением о ней . Неотъемлемой частью предлагаемой процедуры должна стать правовая экспертиза партнерских соглашений на предмет их соответствия антимонопольному законодательству. В процессе правовой экспертизы должно проверяться, чтобы никакое из условий соглашений не предусматривало обязанностей кредитных организаций и страховых компаний согласовывать цены, тарифы, скидки или иным образом закреплять взаимную связь стоимости своих услуг для третьих лиц. В случае выявления в соглашениях о сотрудничестве в сфере ипотечного кредитования условий об обязательном страховании жизни заемщика, фиксированных или минимальных тарифов по страхованию жизни, имущества и титула, ФАС России должна оперативно реагировать на данные нарушения, эффективно осуществляя предоставленные законом полномочия. В частности, Служба обязана выдавать хозяйствующим субъектам обязательные для исполнения предписания о прекращении ограничивающих конкуренцию соглашений и (или) согласованных действий и совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции (исключении из соглашений неправомерных условий).

Необходимым является и издание ФАС России и Банком России совместной Инструкции по стандартам раскрытия информации при предоставлении ипотечных жилищных кредитов для исключения случаев ограничения заемщиков в выборе той или иной страховой компании при заключении кредитного договора. В частности, следует обязать банки, предоставляющие ипотечные жилищные кредиты, разработать и официально опубликовать требования к страхованию и страховым организациям. К ним, в частности, следует отнести общие требования и требования к финансовой устойчивости; требования банка к договорам страхования в сфере ипотечного жилищного кредитования. Также указанные требования должны предусматривать:

— перечень документов, предоставляемых страховыми организациями для проверки на соответствие указанным требованиям;

— возможность заемщиков заключать договоры страхования с любыми страховыми организациями, которые по результатам проверки будут признаны отвечающими требованиям банка;

— сведения о наличии программ ипотечного жилищного кредитования, в которых не предусматривается обязательное страхование иных рисков, кроме риска утраты/повреждения предмета ипотеки (т.е. рисков смерти/утраты трудоспособности заемщика, а также прекращения/ограничения права собственности на заложенное имущество);

— сведения о размере увеличения процентной ставки по кредиту в случае нежелания заемщиков страховать иные риски, кроме риска утраты/повреждения заложенного имущества, и заключения в связи с этим дополнительного соглашения об изменении кредитно-обеспечительной документации (для заемщиков с действующими ипотечными жилищными кредитами).

Введение в действие обозначенной Инструкции по стандартам раскрытия информации при предоставлении ипотечных жилищных кредитов позволит обеспечить должный уровень конкуренции, прозрачности в деятельности кредитных организаций и страховых компаний, защиту прав граждан как потребителей комплекса банковских и страховых услуг в сфере ипотечного жилищного кредитования.

2.3 Перспективы правового регулирования ипотечного кредитования

в Российской Федерации

На сегодняшний день проблема обеспечения доступности приобретения жилья для большинства населения РФ стоит достаточно остро. Одним из основных инструментов, которые выбрало государство для помощи гражданам в решении их жилищных проблем, стало ипотечное кредитование.

Для внедрения и развития в РФ ипотеки в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В 1998 г. был принят Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . В начале 2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации . Далее в 2001 г. выходит Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 — 2010 годы» . В 2003 г. принимается Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» . С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Целью данной структуры является помощь заемщикам, испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств. Ориентиры дальнейшего развития ипотечного кредитования были заложены в 2010 г. с принятием Стратегии развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. и Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 гг.

Формирование определенной правовой базы во взаимосвязи с ежегодными устойчивыми темпами роста российской экономики и возможностью отечественных кредитных организаций привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа обусловили существенное увеличение объемов и количества реализуемых ипотечных кредитов с начала и середины 2000-х годов. Весомую роль в этом сыграло АИЖК, рефинансируя выдаваемые банками кредиты. Несмотря на кризис 2008 — 2009 гг., когда объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, с 2010 г. вновь наблюдается устойчивый рост реализации данного банковского продукта. И если в 2010 г. высокие показатели роста ипотечного кредитования можно было объяснить эффектом низкой базы периода кризиса, то показатели 2011 г. говорят о том, что ипотека в России уверенно восстанавливается .

Говоря о перспективах дальнейшего развития ипотеки в РФ, в первую очередь необходимо выделить основные условия, влияющие на политику банков по этому виду кредитования.

Первое условие экономического характера — доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Особенностью ипотеки является, как правило, длительный срок кредитования. Соответственно, для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Оценивая возможность привлечения длинных денег, стоит отметить, что данная проблема для кредитных организаций является достаточно острой. Это связано как с общей макроэкономической ситуацией в РФ и за рубежом, так и с несовершенством российской нормативной базы в данной сфере. Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо меры, как, например, введение безотзывных вкладов. Но даже эта довольно-таки спорная мера на данный момент остается лишь на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация и выпуск ипотечных ценных бумаг. Наша страна заимствовала зарубежный опыт, переняв механизм рефинансирования через ипотечные ценные бумаги. Для этого было создано ОАО «АИЖК» и принят в 2003 г. Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» . Сам по себе принятый Закон имел множество недостатков, часть из которых была со временем устранена. Однако для дальнейшего развития данного института требуется принятие отдельного закона «О секьюритизации», проект которого был разработан Ассоциацией региональных банков России еще в 2008 г., но на сегодняшний день прошел в Государственной Думе только первое чтение. Необходимость реформирования законодательства в данной сфере подтверждает и практика. За 2010 г. банки осуществили всего один выпуск ипотечных ценных бумаг, в 2011 — семь. При этом в Стратегии развития рынка ипотечного кредитования, принятой в 2010 г., прописано, что уже в 2012 г. 45% ипотечных кредитов должно рефинансироваться через ипотечные ценные бумаги . Однако, по оценкам председателя комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрея Крысина, в 2012 г. доля таких кредитов составит 12 — 14% . И причины низкой доли рефинансируемых через ипотечные ценные бумаги кредитов кроются не только в отсутствии правового поля. Одним из основных является также экономический фактор — доходность ипотечных ценных бумаг сравнима с доходностью государственных ценных бумаг, а риски в первом случае представляются инвесторам куда выше, чем во втором.

Вторым условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения. Особенностью ипотечного кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций, следствием чего является более низкая стоимость ипотечных продуктов в сравнении с другими видами кредитования. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. В конце 2011 г. Федеральным законом № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании . Суть изменений состоит в том, что банк не может требовать доплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, т.к. ранее нередки были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками. В частности, из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса. В АИЖК также считают, что благодаря нововведениям долги заемщиков, вынужденных продавать купленные по ипотеке квартиры, могут существенно уменьшиться. Тем не менее для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются. Это обусловлено волатильностью цен на рынке жилой недвижимости — в случае существенного снижения цен на рынке заемщики, особенно те, кто брал кредиты с минимальным первоначальным взносом, могут просто отказываться от кредита, отдавая квартиру банку. Следствием возросших рисков может стать повышение ставок по ипотечным кредитам, а так же отказ от программ с минимальным первоначальным взносом .

Следующим нормативным актом, который может быть принят в ближайшее время и по крайней мере косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, станет Закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». С ростом объемов кредитования банки активно начали применять механизмы переуступки «проблемных» кредитов сторонним лицам — так называемым «коллекторам». Однако до последнего времени продажа кредитными организациями просроченной задолженности в основном затрагивала не обеспеченные залогом кредиты. Ипотеки это касалось в наименьшей степени. Причиной этого является то, что, во-первых, у банков по обеспеченным кредитам больше шансов вернуть выданные ресурсы, и, во-вторых, сам механизм ипотеки является более сложным с правовой точки зрения. Но в настоящий момент ситуация меняется и банки начинают более активное сотрудничество с коллекторами по вопросам ипотечной задолженности. В этой связи принятие Закона «О деятельности по взысканию просроченной задолженности» с позиции развития ипотеки следует рассматривать в положительном ключе. Раз отношения по переуступке просроченной задолженности распространяются и на рассматриваемый нами вид кредитования, то, соответственно, необходимы правовые механизмы как переуступки ипотечного долга, так и нормы, защищающие интересы кредиторов и заемщиков в этих отношениях .

Помимо доступности ресурсов для кредитных организаций и особенностей регулирования отношений между кредитными организациями и заемщиками, а также залоговых отношений, о чем было сказано выше, на развитие ипотечного кредитования оказывает влияние еще множество составляющих. Поэтому в качестве вывода можно отметить, что для качественного развития в Российской Федерации ипотечного кредитования требуются как изменения в правовом регулировании данной сферы, так и экономические преобразования, направленные на увеличение реальных доходов населения. Обязательным условием при этом должно являться увеличение темпов строительства жилья для преодоления существующего дисбаланса между спросом и предложением.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, проведя исследование можно прийти к следующим выводам:

1. Ипотека представляет собой один из видов залога, а именно залог недвижимого имущества для обеспечения обязательства перед кредитором. Следует отметить, что ипотека не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству (так называемое акцессорное обязательство). Обязательство, обеспеченное ипотекой, необходимо рассматривать как основное, поскольку именно его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке. Взаимосвязь данных двух обязательств заключается в следующем: в случае прекращения основного обязательства прекращается и обеспечивающий исполнение данного обязательства залог недвижимости. При этом дополнительное обязательство в виде ипотеки может возникнуть только при наличии другого, основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается законной ипотекой или договором об ипотеке.

В настоящее время, однако, предлагается ввести иную, отличную от существующей в данный момент концепции обязательной акцессорности ипотеки, введя понятие «независимой ипотеки» . По независимому обеспечительному обязательству не вправе противопоставлять требованию кредитора возражения, связанные с основным обязательством, а кредитор имеет право реализовать свое обеспечительное право независимо от того, существует ли основное обязательство . Главное отличие такой ипотеки будет состоять в том, что основное обязательство, которое обеспечивает ипотека не будет указано в договоре ипотеки, а будет указана лишь предельная суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срок существования права залога. Таким образом, залогодержатель будет вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника считается обеспеченным такой ипотекой. Исходя из данного определения независимой ипотеки, можно предположить, что в случае прекращения основного обязательства, в том числе в результате его надлежащего исполнения, независимая ипотека продолжает существовать, а в качестве залогодержателя выступает все то же лицо. Залогодержатель здесь имеет право использовать имеющуюся у него ипотеку в качестве обеспечения иных обязательств должника.

Особое внимание стоит уделить вопросу о видах ипотеки. Законодатель четко разграничивает два вида: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора .

Ипотека в силу закона возникает:

1) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты);

2) при отчуждении здания, сооружения, или другого недвижимого имущества по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (возникает ипотека в силу закона в пользу продавца);

3) при приобретении или возведении недвижимого имущества за счет кредитных средств банка. Данный способ возникновения ипотечного обязательства является наиболее распространенным.

В остальных случаях необходимо устанавливать обеспечение основного обязательства по ипотечному договору.

Будучи особым видом залога предметом ипотеки является не любое имущество, а только недвижимое. Перечень данного имущества закреплен указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса , в частности предметом ипотеки могут выступать земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

2. Понятия «здание», «сооружение» и «нежилое помещение» не являются синонимами. Однако законодательно не определено, разграничивается ли правовое регулирование указанных объектов или все они регулируются едиными нормами права.

Одни суды считают, что договор ипотеки нежилого помещения без залога земельного участка является недействительным . В обоснование этих выводов указывается следующее: п. 3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ и ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , в соответствии с которыми ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, относится также и к ипотеке нежилого помещения. Необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и расположенного в нем нежилого помещения обусловлена тем, что нежилое помещение как объект неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится. По мнению арбитражных судов, нежилые помещения неразрывно связаны, так же как и само здание (сооружение), с земельным участком, на котором расположено это здание (сооружение). Из этого следует вывод, что правовой режим зданий и сооружений также распространяется и на расположенные в них помещения.

Встречается и противоположная точка зрения, согласно которой договор ипотеки нежилого помещения признается действующим даже без указания в нем положений о залоге земельного участка. Ведь само заключение договора залога нежилых помещений предполагает, что заложена и пропорциональная площади помещения часть земельного участка. В Постановлении Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 данный вопрос был однозначно разрешен, Высший арбитражный суд разъяснил, что в данном случае по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущества здания и доля в праве собственности на земельный участок. В случае, если собственнику нежилого помещения не принадлежат какие либо права на земельный участок под зданием, то необходимо руководствоваться абз. 2 п. 4 Постановления Пленума ВАС и ВС РФ №6/8 .

В данном случае при разрешении данной ситуации необходимо учитывать, что залогодатель нежилого помещения в здании имеет в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество и на земельный участок, занятый этим зданием и соответственно в отношении права распоряжения указанного лица подлежат применению по аналогии права нормы о распоряжении подобным имуществом собственника жилого помещения в многоквартирных домах. Следует резюмировать, что исходя из аналогии права при заключении договора ипотеки нежилого помещения в здании необходимо считать одновременно заложенным соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, на котором находится данное здание, однако представляется, что необходимо закрепить данное положение в законодательстве.

3. С 01 июля 2014 года договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, уже не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации — пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ ).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявление залогодателя или залогодержателя.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Договор об ипотеке и документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений.

4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (ст. 10, 20 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 № 14-2192-ГЕ ).

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ).

4. Здания и сооружения чаще других объектов подвергаются различным изменениям, будь то перепланировка, реконструкция или юридическое разделение таких объектов на несколько самостоятельных. Зачастую на практике возникает следующий вопрос – означает ли такое преобразование объекта недвижимости изменение предмета ипотеки или такое преобразование необходимо рассматривать как юридическую гибель одного объекта (что одновременно является основанием для прекращения ипотечных отношений), а возникающий объект недвижимости является новым объектом, не обремененным правами ипотеки? Законодательство об ипотеке четкого ответа на этот вопрос не дает, однако существует ряд судебных актов, в которых высказываются различные мнения по данному вопросу.

Судебная практика в части юридической оценки факта изменения предмета ипотеки показывает, что суды по-разному оценивает данное обстоятельство: ряд судов считает, что изменение предмета ипотеки в части разделения объектов недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов является гибелью имущества, в то время как другие полагают, что данное изменение нельзя отождествлять с гибелью предмета ипотеки. Рассмотрев конкретные судебные дела, в которых давалась оценка данным обстоятельствам мы приходим к следующим выводам:

1) Ипотека объекта незавершенного строительства распространяется и на созданный путем достраивания этого объекта новое недвижимое имущество.

2) Существует возможность изменения объекта незавершенного строительства вследствие осуществления на нем строительных работ, которые, однако, не привели к возможности регистрации данного объекта как объекта завершенного строительства (здания, сооружения). В данной ситуации судебная практика показывает, что изменение характеристик незавершенного строительство объекта (вследствие осуществления на нем строительных работ) в отсутствие зарегистрированных в установленном законе порядке прав на него не позволяет рассматривать его в качестве такого объекта, который на самом деле подлежал передаче в ипотеку на основании договора.

3) В действующем законодательстве необходимо предусмотреть следующее положение: при изменении земельного участка залог должен быть автоматически перенесен на новый земельный участок, так как это избавит кредитора от необходимости предъявлении иска о понуждении к заключению нового договора о залоге и в полной мере защитит его интересы от действий недобросовестного должника, который в случае автоматического переноса залога не будет иметь возможность продать, сдать в аренду или обременить другим залогом свой земельный участок.

5. В целях эффективного предупреждения монополизма в сфере ипотечного жилищного кредитования, а также своевременного выявления ограничивающих конкуренцию соглашений между кредитными и страховыми организациями, принятия мер по прекращению или изменению таких соглашений предлагаем ввести процедуру их государственной регистрации как актов, затрагивающих обязанности и права граждан-заемщиков. Осуществление такой регистрации необходимо возложить на органы ФАС России, для чего потребуется внести соответствующее дополнение в перечень полномочий Службы, закрепленных Положением о ней . Неотъемлемой частью предлагаемой процедуры должна стать правовая экспертиза партнерских соглашений на предмет их соответствия антимонопольному законодательству. В процессе правовой экспертизы должно проверяться, чтобы никакое из условий соглашений не предусматривало обязанностей кредитных организаций и страховых компаний согласовывать цены, тарифы, скидки или иным образом закреплять взаимную связь стоимости своих услуг для третьих лиц. В случае выявления в соглашениях о сотрудничестве в сфере ипотечного кредитования условий об обязательном страховании жизни заемщика, фиксированных или минимальных тарифов по страхованию жизни, имущества и титула, ФАС России должна оперативно реагировать на данные нарушения, эффективно осуществляя предоставленные законом полномочия. В частности, Служба обязана выдавать хозяйствующим субъектам обязательные для исполнения предписания о прекращении ограничивающих конкуренцию соглашений и (или) согласованных действий и совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции (исключении из соглашений неправомерных условий).

Необходимым является и издание ФАС России и Банком России совместной Инструкции по стандартам раскрытия информации при предоставлении ипотечных жилищных кредитов для исключения случаев ограничения заемщиков в выборе той или иной страховой компании при заключении кредитного договора. В частности, следует обязать банки, предоставляющие ипотечные жилищные кредиты, разработать и официально опубликовать требования к страхованию и страховым организациям. К ним, в частности, следует отнести общие требования и требования к финансовой устойчивости; требования банка к договорам страхования в сфере ипотечного жилищного кредитования. Также указанные требования должны предусматривать:

— перечень документов, предоставляемых страховыми организациями для проверки на соответствие указанным требованиям;

— возможность заемщиков заключать договоры страхования с любыми страховыми организациями, которые по результатам проверки будут признаны отвечающими требованиям банка;

— сведения о наличии программ ипотечного жилищного кредитования, в которых не предусматривается обязательное страхование иных рисков, кроме риска утраты/повреждения предмета ипотеки (т.е. рисков смерти/утраты трудоспособности заемщика, а также прекращения/ограничения права собственности на заложенное имущество);

— сведения о размере увеличения процентной ставки по кредиту в случае нежелания заемщиков страховать иные риски, кроме риска утраты/повреждения заложенного имущества, и заключения в связи с этим дополнительного соглашения об изменении кредитно-обеспечительной документации (для заемщиков с действующими ипотечными жилищными кредитами).

Введение в действие обозначенной Инструкции по стандартам раскрытия информации при предоставлении ипотечных жилищных кредитов позволит обеспечить должный уровень конкуренции, прозрачности в деятельности кредитных организаций и страховых компаний, защиту прав граждан как потребителей комплекса банковских и страховых услуг в сфере ипотечного жилищного кредитования.

6. В России назрела необходимость принятия Закона «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». С ростом объемов кредитования банки активно начали применять механизмы переуступки «проблемных» кредитов сторонним лицам — так называемым «коллекторам». Однако до последнего времени продажа кредитными организациями просроченной задолженности в основном затрагивала не обеспеченные залогом кредиты. Ипотеки это касалось в наименьшей степени. Причиной этого является то, что, во-первых, у банков по обеспеченным кредитам больше шансов вернуть выданные ресурсы, и, во-вторых, сам механизм ипотеки является более сложным с правовой точки зрения. Но в настоящий момент ситуация меняется и банки начинают более активное сотрудничество с коллекторами по вопросам ипотечной задолженности. В этой связи принятие Закона «О деятельности по взысканию просроченной задолженности» с позиции развития ипотеки следует рассматривать в положительном ключе. Раз отношения по переуступке просроченной задолженности распространяются и на рассматриваемый нами вид кредитования, то, соответственно, необходимы правовые механизмы как переуступки ипотечного долга, так и нормы, защищающие интересы кредиторов и заемщиков в этих отношениях .

Помимо доступности ресурсов для кредитных организаций и особенностей регулирования отношений между кредитными организациями и заемщиками, а также залоговых отношений, о чем было сказано выше, на развитие ипотечного кредитования оказывает влияние еще множество составляющих. Поэтому в качестве вывода можно отметить, что для качественного развития в Российской Федерации ипотечного кредитования требуются как изменения в правовом регулировании данной сферы, так и экономические преобразования, направленные на увеличение реальных доходов населения. Обязательным условием при этом должно являться увеличение темпов строительства жилья для преодоления существующего дисбаланса между спросом и предложением.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Российская газета. — 1993. — № 215.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.06.2014) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — ст. 410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. – ст. 4147.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — ст. 16.

6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 1 (ч. 1). — ст. 1.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. — 2000. — № 32. — ст. 3340.

8. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 1. — ст. 16.

9. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 25. — ст. 2954.

10. Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» // Собрание законодательства РФ. — 2013. — № 51. — ст. 6673.

11. Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ (ред. от 21.12.2013) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // Собрание законодательства РФ. — 2011. — № 50. — ст. 7347.

12. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 21.12.2013) «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. — 2003. — № 46 (ч. 2). — ст. 4448.

13. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 29. — ст. 3400.

14. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1997. — № 30. — ст. 3594.

15. Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О защите конкуренции» // Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 31 (1 ч.). — ст. 3434.

16. Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ (ред. от 04.06.2014) «О персональных данных» // Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 31 (1 ч.). — ст. 3451.

17. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. — 2010. — № 1. — ст. 5.

18. Закон РФ от 27.11.1992 № 4015-1 (ред. от 21.07.2014) «Об организации страхового дела в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. — 1993. — № 2. — Ст. 56.

19. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 18.04.2014) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 годы» // Собрание законодательства РФ. — 2011. — № 5. — ст. 739.

20. Постановление Правительства РФ от 30.06.2004 № 331 (ред. от 02.11.2013) «Об утверждении Положения о Федеральной антимонопольной службе» // Собрание законодательства РФ. — 2004. — № 31. — ст. 3259.

21. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») // Собрание законодательства РФ. — 2000. — № 3. — ст. 278.

22. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 (ред. от 15.12.2010) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 — 2010 годы» // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 39. — ст. 3770.

23. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 8. — ст. 963.

24. Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 № 1201-р (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» // Собрание законодательства РФ. — 2010. — № 30. — ст. 4118.

25. Указание Банка России от 13.05.2008 № 2008-У «О порядке расчета и доведения до заемщика — физического лица полной стоимости кредита» // Вестник Банка России. — 2008. — № 28.

26. Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» // Строительная газета. — 1999. — № 28.

27. Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 06.12.2011) «О залоге» (утратил силу) // Ведомости СНД и ВС РФ. — 1992. — № 23. — ст. 1239.

2. Научная и методическая литература

28. Аббасов Т. О. Банковское и антимонопольное регулирование страхования в сфере ипотечного жилищного кредитования: актуальные проблемы / Т.О. Аббасов // Банковское право. – 2013. — № 4. — С. 48-52.

29. Баскакова В. Е., Смирнова С. Н. Актуальные проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации / В. Е. Баскакова, С. Н. Смирнова // «Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики». Актуальные проблемы юридической науки. Материалы X Международной научно-практической конференции. — Тольятти: Изд-во Волжск. ун-та им. В.Н. Татищева, 2013. — Ч. II. — С. 23-27.

30. Бевзенко Р. С. Правовые позиции Высшего Арбитражного Суда в сфере залогового права: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» / Р. С. Бевзенко. — М.: Статут, 2012. – 143 с.

31. Белоусов А. Л. Становление законодательства в сфере ипотечного кредитования как одна из предпосылок решения проблемы обеспечения жильем населения РФ / А. Л. Белоусов // Право и практика: Научные труды Волго-Вятского института (филиала) Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). — Киров: Волго-Вят. ин-т (филиал) Ун-та им. О.Е. Кутафина (МГЮА). — 2013. — № 11. — С. 143-148.

32. Белоусов А. Л. Тенденции развития правового регулирования системы ипотечного жилищного кредитования / А. Л. Белоусов // Правовые вопросы недвижимости. – 2013. № 2. — С. 7-9.

33. Ванина В. Нет нормы — нет права? // ЭЖ-Юрист. — 2010. — № 49. — С. 14-17.

34. Войтюк И. Н., Слепченко О. А. Проблемы использования ипотеки при реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» / И. Н. Войтюк, О. А. Слепченко // Научная дискуссия: вопросы юриспруденции: сборник статей по материалам XVIII международной научно-практической конференции. — М.: Международ. центр науки и образования. — 2013. — № 10 (18). — С. 45-49.

35. Воробьев Е. Г. Экономико-правовой механизм накопительно-ипотечной системы: к вопросу об эффективности использования федеральных бюджетных средств / Е. Г. Воробьев // Право в Вооруженных Силах. — 2012. — № 9. — С. 21-23.

36. Забродина И. А. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации / И. А. Забродина // Сборник статей по материалам межвузовской научно-практической конференции: Актуальные проблемы гражданского права и процесса. — Руза: Моск. обл. филиал Моск. ун-та МВД России, 2014. — С. 68-73.

37. Козлова Ю. С. Государственное регулирование развития рынка ипотечного жилищного кредитования / Ю. С. Козлова, Ю. А. Лебедев, Ю. С. Ширяева // Государственная власть и местное самоуправление. – 2013. — № 10. — С. 15-18.

38. Короткова Т. В. Проблемы института залога недвижимости (ипотеки): Право и юриспруденция. Философия и социальные науки / Т. В. Короткова // Материалы Научной сессии, г. Волгоград, 22-26 апреля 2013 г.: Право и юриспруденция. Философия и социальные науки. — Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2013. — Вып. 4. — С. 300-301.

39. Коршунова И. В. Ипотечное кредитование как один из способов повышения качества жизни / И. В. Коршунова, А. А. Кузнецов, К. В. Молдаванов // Научная дискуссия: вопросы юриспруденции: сборник статей по материалам XVIII международной научно-практической конференции. — М.: Международ. центр науки и образования. — 2013. — № 10 (18). — С. 58-62.

40. Коршунова И. В. Правовые особенности условия договора ипотеки / И. В. Коршунова, А. А. Кузнецов, К. В. Молдаванов // Научная дискуссия: вопросы юриспруденции: сборник статей по материалам XVIII международной заочной научно-практической конференции. — М.: Международ. центр науки и образования. — 2013. — № 10 (18). — С. 50-53.

41. Летута Т. В., Летута С. С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике / Т. В. Летута, С. С. Летута // Банковское право. – 2013. — № 4. — С. 53-59.

42. Рассказова Н. Ю. Независимая ипотека в проекте изменений ГК РФ / Н. Ю. Рассказова // Закон. – 2013. — № 3. — С. 33-43.

43. Романова Г. В. Ипотека недвижимости: проблемы и перспективы развития Г. В. Романова // Права и свободы человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика: Материалы ежегодной Всероссийской научной конференции памяти профессора Феликса Михайловича Рудинского, 24 апреля 2014 года. — М.: МГПУ, Изд-во ЦОЗ, 2014. — С. 208-216.

44. Саватеев К. А. Практические аспекты внесудебного порядка обращения взыскания на недвижимое имущество, выступающие предметом ипотеки в РФ К. А. Саватеев // Сравнительное право и проблемы частноправового регулирования в России и зарубежных странах: сборник статей Всероссийской конференции. 25 января 2013 г. — М.: РУДН, 2013. — С. 162-170.

45. Смирнова К. В. Становление института ипотеки в России / К. В. Смирнова // История государства и права. — 2012. — № 12. — С. 19-20.

46. Чередниченко С. П. Анализ правовых конструкций ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, принадлежащих одному лицу / С. П. Чередниченко // Право и экономика. — 2010. — № 7. — С. 30-33.

47. Шорохова В. Е. Проблемные вопросы ипотеки здания / В. Е. Шорохова // Юрист. – 2013. — № 9. — С. 15-17.

3. Судебная практика

48. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Вестник ВАС РФ. 2009. № 9.

49. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

50. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.

51. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2013 № 902/11 по делу № А29-1504/2013 // Вестник ВАС РФ. 2011. № 10.

52. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

53. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.

54. Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2013. № 9.

4. Интернет ресурсы